خانه های کلنگی

 تعریف خانه کلنگی

معمولا به ساختمان‌های بالای سی سال ملک کلنگی می‌گویند. این افزایش سن بنا که باعث می‌شود کیفیت بنا و زندگی در آن کمتر شود، بر قیمت بنا نیز اثر می‌گذارد. در واقع در خانه‌های کلنگی عمر مفید ساختمان تمام شده و فقط ارزش زمین در آن‌ها در نظر گرفته می‌شود.عمر مفید یک ساختمان به نوع ساخت ،متریال و شرایط نگهداری و... بستگی دارد،در بعضی کشورها به 80 سال هم میرسد ولی در ایران با توجه به کیفیت ساخت وساز معمولا بین 25 تا 30 سال است.

مزیت املاک کلنگی

اغلب خانه‌های کلنگی به منظور سرمایه‌گذاری خرید و فروش می‌شوند. هم خریدار می‌تواند با ساخت یک آپارتمان چند طبقه در آن سود خوبی به دست آورد، هم فروشنده می‌تواند با قیمت خوبی آن را بفروشد. البته فروش این خانه‌ها کار آسانی نیست و آب کردن خانه‌های کلنگی فقط از دست بساز و بفروش‌ها برمی‌آید. در این شرایط برخی از مالکان ترجیح می‌دهند به جای پول، به روشی دیگر معامله کنند، مثلا پس از ساخت کامل آپارتمان، تعدادی واحد به عنوان سهم شراکت به اسمشان سند بخورد.همچنین با وجود اینکه خانه‌های کلنگی از امکانات املاک نوساز محروم هستند، اما خریداران این خانه‌ها از امتیاز “قدرالسهم” هنگام ساخت‌‌وساز بهره‌مند می‌شوند و در آینده نزدیک می‌توانند به بیشترین سود در مقایسه با مالکان واحدهای نوساز دست یابند.

مشکلات املاک کلنگی

اگر قصد سکونت در خانه‌های کلنگی را دارید، با برخی از مشکلات این خانه‌ها آشنا شوید:

فرسودگیفرسودگی سازه و تأسیسات داخلی

رعایت نشدن مسائل ایمنی در ساخت‌‌وساز

امکانات سرمایشی و گرمایشی قدیمی و ناکافی

عدم وجود پارکینگ

وجود حشرات موذی

عدم عایق بودن پنجره‌ها و درب‌ها

عقب‌نشینی خانه، در صورت نیاز

نکات حقوقی معامله ملک کلنگی

در زمان انجام معاملات املاک کلنگی لازم است که حتما طرفین معامله به ابعاد حقوقی قضیه دقت جدی داشته باشند. در اینجا به برخی از این نکات اشاره می‌کنیم:

قبل از معامله از مالکین، آخرین “دستور نقشه” که تعیین‌کننده آخرین و جدیدترین تغییرات کاربری یا نوعیت املاک و اراضی می‌باشد را مطالبه کنید.

 از معامله و سرمایه‌گذاری روی املاک کلنگی با قولنامه‌های بلندمدت و وکالتی، اجتناب کنید. این معاملات بسیار پرریسک هستند.

 قبل از معامله املاک کلنگی، از نهادها و سازمان‌های ذیربط مانند منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام، سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ملی زمین، دادگاه انقلاب، اداره ثبت، دفتر تعاونی‌های مسکن، سازمان زمین شهری و… استعلام بگیرید.

از معامله املاک کلنگی که دارای پرونده‌های متعدد قضایی اعم از ثبتی، حقوقی، کیفری و… هستند، بپرهیزید.

قبل از معامله به فنداسیون و ساختار کلی ساختمان دقت کنید و از معامله املاک کلنگی با فنداسیون غیراستاندارد بپرهیزید. زیرا هزینه بازسازی این خانه‌ها بسیار بالاست. می‌توانید برای کشف میزان رعایت استانداردها، قوانین و مقررات، توجه به کیفیت اجرایی سقف و ستون ، فنداسیون و …، نمونه‌برداری کنید و از کارشناسان کمک بگیرید.

اگر برای ملکی قدیمی سند جدیدی صادر شده است، حتما نسبت به آن حساس شوید و دلایل آن را کشف کنید. مواردی نظیر احتمال مصادره‌ای بودن ملک، وراثتی بودن ملک، تفکیک، افراز و یا تقسیم ملک مشاع، احتمال تعویض سند نو با سند جدید تک برگی و به عبارتی تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک و…، ازشاخص‌ترین دلایلی است که نیاز به این شفافیت را ضروری می‌کند.

قبل از معامله و سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی وراثتی، حتما با همه وراث کاملا آشنا شوید و از اهداف معامله آن‌ها آگاه شوید.

پرهیز از تنظیم وکالت بلاعزل بدون تنظیم مبایعه‌نامه در همه نوع معاملات املاک، به خصوص در معاملات زمین و ملک کلنگی، مورد مهمی است که باید مدنظر قرار بگیرد.

قبل از انجام هر نوع معامله در خصوص زمین حتما با همراهی مالک (فروشنده)، با دقت و حوصله از ملک بازدید به عمل آورید و سعی کنید این بازدید حداقل بین نیم الی یک ساعت طول بکشد. تجربه ثابت کرده است که در این مدت اگر حقه‌ای در کار باشد و شما گرفتار فریب کلاهبرداران شده باشید، احتمال اینکه طی این مدت مالکین یا ذینفعان واقعی سروکله‌شان پیدا شود و یا موضوع به گوششان برسد، بسیار زیاد است.

مشکلات مالکین املاک کلنگی

از طرفی یکی از اشتباهات متداول برخی از مالکین املاک کلنگی ، رها کردن چنین املاکی بدون سرایدار و نگهبان مطمئن هست .

در عوض با دیوار نویسی روی ملک کلنگی خود سعی در اعلام هشدار برای جلوگیری از جعل سند ، تنظیم وکالت های غیر قانونی ، جلوگیری از معاملات کلاهبرداری ، فروش مال غیر و یا تصرف عدوانی را دارند که بی فایده است .توجه داشته باشید که املاک کلنگی رها شده بهترین و سهل ترین طعمه کلاهبرداران است.

بنابراین توصیه جدی می‌شود در اسرع وقت بجای دیوار نویسی و نصب تابلوهای هشدار دهنده غیر موثر ، فقط برایش نگهبانی مطمئن بگمارید . 

توصیه دوم این است که هرگز املاک کلنگی تخلیه ، بدون متصرف ، بدون نگهبان را معامله نکنید چرا که احتمال بروز فساد و خطرات و ریسک های زیادی وجود دارد .

در صورتی که در مورد مشکلات خانه های کلنگی نظری دارید در زیر آن را عنوان کنید تا دیگران از آن استفاده کنند بلکه گره گشا باشد . با تشکر