یکی از موضوعاتی که باعث ایجاد مشکلات زیادی برای طرفین می گردد پیش فروش واحدهای مسکونی است.
ممکن است سازنده قبل از شروع به ساخت و پیشرفت پروژه اقدام به پیش فروش واحدها نموده ولی اجرای پروژه را رها نماید اینجاست که عواقب اقدامات سازنده متوجه مالک هم میشود و مالک با خریدارانی روبروست که با اجازه او با آنها معامله شده است باید توجه نمود یکی از نکات مهم این است که حق پیش فروش واحدها برای سازنده بسیار محدود شود و سازنده تنها حق فروش بخشی از سهم خود آن هم به نسبت پیشرفت پروژه داشته باشد و لا غیر.
نکات قانونی پیش فروش آپارتمان:
در یک قرارداد مشارکت در ساخت گام اولی که هریک از طرفین برای آن باید قدم برداشته تنظیم قرارداد می باشد که در آینده دچار بحرانهای ناگهانی و یا تخلفانی که منجر به خسارت به طرفین شود نشوند در نتیجه بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص امور قراردادها با توجه به قانون پیش فروش ساختمان مشاوره نمایید .
تصویب قانون پیش فروش ساختمان :
قانون پیش فروش ساختمان توسط قانون گذار درسال 1389 تصویب و در سال1393،آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ شد.
قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟
هر قراردادی با هرعنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان»محسوب می شود.
چه اشخاصی می توانند اقدام به پیش فروش آپارتمان کنند ؟
مطابق تبصره ماده 1 قانون مذکور اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
1- سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری،واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
2- مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
چه مواردی در قرارداد پیش فروش باید بیان شود؟
1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقف گاه(پارکینگ) و انباری.
4ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان،سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
5ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
6ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
8ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
9ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10ـ معرفی داوران
این قراردادهای پیش فروش آپارتمان بعد از تنظیم آن مطابق قانون و درج موارد مذکور در ماده 2 قانون فوق الذکر باید به موجب سند رسمی تنظیم شود و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال شود ولیکن عده ای به دلیل عدم آگاهی از قانون برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه ها مشاوران املاک رجوع میکنند و به تنظیم سند عادی بسنده میکنند که این خود از نظر قانون جدید نوعی جرم تلقی خواهد شد .ممکن است مالک واحد هایی را پیش فروش نموده و تعهداتی را تقبل نماید و به دلیل تخلف سازنده مجبور به پرداخت خسارات زیادی به خریداران خود شود.
در صورتی که در مورد پیش فروش واحدهای مسکونی نظری دارید در زیر آن را عنوان کنید تا دیگران از آن استفاده کنند بلکه گره گشا باشد . با تشکر