اخبار و مقالات

تاریخ: 1394/04/22


قانون پیش فروش ساختمان که سال۸۹ به تصویب مجلس رسیده بود، سرانجام بعد از مدت‌ها انتظار هفته جاری به‌طور کامل اجرایی شد؛ قانونی که گفته می‌شود با اجرایی‌شدن آن از تعداد بالای پرونده‌های مربوط به کلاهبرداری در پیش فروش ساختمان کاسته می‌شود.

آنطور که محمدرضا دشتی‌اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران گفته با عملیاتی‌شدن سامانه ثبت قانونی پیش‌فروش ساختمان دیگر شاهد کلاهبرداری و فروش یک واحد آپارتمان به چند نفر نخواهیم بود و از تشکیل پرونده‌های متعدد در محاکم قضایی جلوگیری می‌شود. اما جزئیات این قانون جدید چیست و با اجرای آن‌چه تغییری در پیش‌خرید و پیش فروش واحد‌های ساختمانی ایجاد خواهد شد؟

    چرا تأخیر؟

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در گفت‌وگو با همشهری دلیل فاصله 4ساله بین تصویب و ابلاغ آیین‌نامه این قانون را چنین پاسخ می‌دهد: «این تأخیر به‌دلیل مشکلی بود که در ماده4 این قانون قرار داشت. در این ماده تنظیم قرارداد و سند پیش فروش ساختمان به ارائه پروانه کل ساخت ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد ساختمانی منوط شده بود. براساس این قانون هر دفترخانه‌ای که قصد تنظیم سند برای پیش‌فروش ساختمان را داشته باشد، باید مدارکی ازجمله سند رسمی مالکیت، پروانه ساختمان، شناسنامه فنی و بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت‌های ساختمان، تأییدیه مهندس ناظر و پاسخ استعلام از ثبت را داشته باشد.»

به گفته دشتی اردکانی مشکلی میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی ایجاد شده بود که باعث شد این مدارک به‌طور کامل در اختیار ثبت قرار نگیرد و در نهایت، با همکاری شهرداری، برطرف شد.

    25ماده برای جلوگیری از کلاهبرداری

قانون پیش فروش ساختمان شامل 25ماده است که با اجرای آن فردی که می‌خواهد سند ساختمانی را پیش خرید کند دیگر نگران این نخواهد بود که شاید این ملک به چند نفر دیگر به‌صورت همزمان فروخته شده و سرمایه فرد از دستش خارج می‌شود. براساس این قانون در قرارداد پیش فروش، تمامی مشخصات ساختمان شامل انباری، پارکینگ و... همچنین مساحت ساختمان، اینکه طبقه چندم است و شماره واحد آپارتمان حتما باید در سند پیش فروش قید شود تا مشکلی در این زمینه به‌وجود نیاید؛ به‌عنوان مثال در ماده 24 این قانون آمده است که فقط مشاورین املاک باید بعد از صحبت‌های اولیه، فروشنده و خریدار را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و حتما تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، با وجود این دیگر کمتر شاهد کلاهبرداری در این زمینه خواهیم بود.

با این حال ممکن است افرادی بدون توجه به این قانون اقدام به تنظیم سند دستی و انتقال مال به غیرکنند. این موضوع در ماده 23 قانون پیش‌فروش پیش‌بینی شده و براساس آن «اگر کسی مبادرت به نوشتن سند دستی و عادی نماید از 91روز تا یک‌سال حبس برایش درنظر گرفته خواهد شد.»

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران درباره اینکه چقدر این کار می‌تواند به رفع مشکلات پیش آمده بین خریدار و فروشنده برای پیش فروش آپارتمان کمک کند، می‌گوید:«ماده 4 قانون پیش‌فروش ساختمان مدارکی را برای پیش فروشنده درنظر گرفته است که حتما باید به دفاتر ثبت اسناد برای تنظیم قرارداد و سند تحویل دهد، یکی از آن موارد استعلام ثبت است؛ یعنی تثبیت مالکیت فردی که می‌خواهد آپارتمان را پیش فروش کند».

    عادی نخرید، رسمی بخرید

بر این اساس خرید و فروش ملک در خارج از دفاتر اسناد رسمی وجاهت قانونی ندارد چرا که جزو اسناد عادی تلقی شده و سند رسمی نیست. اسناد رسمی تعریف خود را در قانون دارند و لازم‌الاجرا هستند درحالی‌که اسناد رسمی لازم‌الاجرا نیستند.

براساس آنچه در ماده 22 این قانون آمده است: «شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.»

آنطور که رئیس کانون سردفتران و دفتریاران می‌گوید این قانون به‌دنبال حمایت از خریداران است و هر فردی اقدام به خرید و فروش کند، طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالکیتش اثبات‌شده است. همچنین پرداخت پول به پیش فروش‌کننده و گرفتن پول در موعد مقرر از خریدار با این قانون تسهیل می‌شود. علت این است که در قانون برای پیش‌فروش، سند رسمی تنظیم می‌شود و فرد می‌داند که هیچ مشکلی برایش ایجاد نخواهد شد.

به گفته دشتی اردکانی برابر این قانون، هر دفترخانه‌ای که قصد تنظیم سند برای پیش فروش ساختمان را داشته باشد، باید مدارکی ازجمله سند رسمی مالکیت، پروانه ساختمان، شناسنامه فنی و بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت‌های ساختمان، تأییدیه مهندس ناظر و پاسخ استعلام از ثبت را داشته باشد.او فواید اجرای این قانون را چنین توضیح می‌دهد:‌ «با ابلاغ این قانون حضور مردم در بنگاه‌ها کم نمی‌شود چرا که کار بنگاه‌ها با دفاتر فرق می‌کند.

خریدار و فروشنده برای پیدا کردن ملک موردنظر در بنگاه با یکدیگر آشنا می‌شوند و در نهایت باید برای ثبت رسمی به دفاتر مراجعه کنند و آن چیزی که در دفاتر اسناد رسمی نوشته و ثبت می‌شود قطعی و لازم‌الاجراست و امکان تخطی از آن وجودندارد و فرد خاطی هم ناچار به پرداخت جریمه و یا رفتن به زندان خواهد بود.» نا گفته پیداست که برخی از بنگاه‌داران با این شکل از اجرای قانون مخالف خواهند بود و ممکن است اجرای آن نیز با موانعی همراه باشد. با این همه می‌توان امیدوار بود با اجرایی شدن این قانون چه مقدار از پرونده‌های کلاهبرداری کاسته شده و میزان رضایت خریداران و فروشندگان از این قانون چقدر است؟ پیش‌بینی جزئیات مربوط به تحویل به موقع پول تعهد شده توسط خریدار و تحویل به موقع ساختمان از سوی فروشنده و توجه به اختلاف‌های دیگر 2 طرف مثل جبران خسارت‌ها، متراژ ساختمان و... از ویژگی‌های این قانون است که می‌تواند به سهم خودش راهروی دادگاه‌ها را کمی خلوت‌تر کند.