اخبار و مقالات

تاریخ: 1393/11/20


«نزول» نرخ اجاره مسکن در تهران «دامنه‌دار» شد

آمارهای رسمی از آخرین وضعیت بازار مسکن، موقعیت کنونی اجاره‌نشین‌ها را در مقایسه با متقاضیان خرید، بهتر توصیف می‌کند و نشان می‌دهد طی 5 ماه اخیر، «شتاب ریزش» در اجاره‌بها دو برابر بیشتر از قیمت مسکن بوده است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن حاکی است میانگین اجاره‌بها در شهر تهران به‌واسطه 5 ماه نزول متوالی، در دی‌ماه حدود 5 درصد نسبت به نیمه تابستان –مرداد- کاهش پیدا کرده و هم‌اکنون بهای اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان معادل 20 هزار و 600 تومان شده است.
تغییرات ماهانه هزینه اجاره‌نشینی در شهر تهران طی نیمه اول امسال، با شیب خیلی جزئی، حالت صعودی داشت طوری که در فاصله ابتدای سال تا پایان مرداد، ماهانه بین 5/ 0 تا حداکثر 7 درصد و متوسط 3 درصد افزایش پیدا کرد اما در 5 ماه منتهی به پایان دی، با برقراری حالت «انجماد» در اجاره‌بها، بازار یکدست منفی شد و نرخ‌ها ماه‌ به ماه بین 4/ 0 تا 3/ 2 درصد و متوسط 1/ 1 درصد کاهش یافت. هم‌اکنون میانگین اجاره‌بهای واحدمسکونی در شهر تهران نزدیک به 5 درصد نسبت به نیمه تابستان امسال کاهش یافته درحالی‌که قیمت مسکن در این فاصله، حدود 4/ 2 درصد افت کرده است. به این ترتیب، شیب منفی اجاره‌بها تندتر از قیمت شده و دامنه زمانی آن نیز رو به افزایش است.
اوضاع بازار اجاره نه‌تنها نسبت به ماه‌های ابتدایی سال93 که در مقایسه با سال گذشته نیز شرایط مناسب‌تری به خود گرفته است. در حال‌حاضر از یکسو، فرمول «رهن متری یک میلیون» که سال‌های 91 و 92، در اجاره‌نامه‌ها باب شده بود، تقریبا منسوخ شده و به جز در یکی دو منطقه شمال تهران، در سایر نقاط، مبلغ رهن براساس مترمربعی حداکثر 900 هزار تومان محاسبه می‌شود. از سوی دیگر، «تورم نقطه‌ای» اجاره‌‌بها که روند تغییرات یکساله و بلندمدت هزینه‌ اجاره‌نشینی را منعکس می‌کند، تقریبا حالت ثابت پیدا کرده است. نرخ تغییرات اجاره‌بها طی چند ماه اخیر در مقایسه با ماه‌های مشابه سال گذشته، همواره بین 11 تا 13 درصد در نوسان بوده است. این در حالی است که سال گذشته، این شاخص یعنی تورم نقطه‌ای اجاره‌بها بین 16 تا 25 درصد متغیر بود. ماه گذشته، متوسط اجاره ماهانه –با احتساب مبلغ رهن- در شهر تهران به مترمربعی 20 هزار و 600 تومان رسید که یک درصد نسبت به آذر کاهش پیدا کرد. با این حال، هنوز سطح اجاره‌بها در مقایسه با ماه‌ مشابه سال92، بالاتر است و این فاصله در دی ماه به 3/ 11 درصد رسید.
در صورتی که نقطه انجماد اجاره‌بها از منفی یک در ماه گذشته، باز هم پایین‌تر برود، ظرف حداکثر بهار سال آینده، تورم نقطه‌ای می‌تواند به مرز صفر برسد. همچنین چنانچه نقطه انجماد کنونی، در سه ماه پیش‌رو، دوام پیدا کند و نقل‌وانتقالات شب عید در بازار مسکن، شیب منفی کنونی اجاره‌بها را تغییر ندهد، متوسط بهای اجاره در فروردین94 به متری 19 هزار و 600 تومان می‌رسد و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره در اولین ماه سال آینده صفر خواهد شد. پارسال، تورم نقطه‌ای اجاره‌بها از بالای 25 درصد در ابتدای سال به 9 درصد در اسفند رسید اما بعد از آن، 2 تا 3 درصد افزایش یافت.
در حال حاضر، اگر چه ارقامی که در اجاره‌نامه‌های سال93 قید می‌شود نسبت به پارسال، حداقل 10 درصد بیشتر است اما هزینه واقعی اجاره‌نشین‌ها در قیاس با رشد هزینه سایر کالاها و خدمات موجود در سبد مصرفی خانوار –نرخ تورم- حدود 12 درصد کاهش پیدا کرده است.

  مقایسه تهران با ایران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طبق آخرین اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن استخراج می‌شود، متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران طی 10 ماه اول امسال به سطح 20 هزار و 800 تومان رسید که 9/ 8 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. این در حالی است که طبق گزارش بانک‌مرکزی، شاخص اجاره‌بهای مسکن در کل کشور طی 9 ماه اول امسال 16 درصد نسبت به 9ماه اول سال92 رشد کرده است. همچنین متوسط اجاره‌بها در تهران در پاییز امسال رقمی معادل 8/ 11 درصد نسبت به پاییز پارسال افزایش یافت اما شاخص کشوری اجاره‌بها در این مدت 8/ 14 درصد رشد از خود نشان داد. به این ترتیب، هم‌اکنون سطح تورم اسمی اجاره‌بها در تهران حتی از سایر شهرهای بزرگ و متوسط کشور نیز پایین‌تر است.

  وضعیت 22منطقه
در دی ماه امسال 9 هزار و 255 فقره اجاره‌نامه در بنگاه‌های املاک شهر تهران برای نقل و انتقالات جدید مستاجرها تنظیم شد که این حجم معاملات اجاره حدود 2 درصد نسبت به آذر ماه افزایش پیدا کرده است. با این حال، حجم معاملات اجاره در دی‌ماه نسبت به بیشترین معاملات ماهانه سال93 که در تیرماه و به اندازه 14 هزار و 600 فقره رقم خورد، 37 درصد کمتر شده است. بازار اجاره مسکن در تهران طی نیمه دوم امسال ماهانه به‌طور متوسط حدود 9 هزار فقره معامله به خود دیده است. کارشناسان این میزان انقباض معاملاتی را در انجماد اجاره‌بها موثر می‌دانند اما از آنجا که کاهش نقل‌وانتقالات معمولا همه ساله در نیمه دوم اتفاق می‌افتد، باید عامل دیگری را برای نزول ممتد بهای اجاره در 5 ماه اخیر مطرح کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد  بخشی از عرضه مازاد آپارتمان‌های نوساز در سال جاری، به دلیل فراهم نبودن شرایط فروش، به اجبار روانه بازار اجاره شد. با افزایش نسبی آپارتماناجاره‌ای که عمدتا نوساز هستند، امکان تداوم افزایش اجاره‌بها از بازار گرفته شد.  در حال حاضر، از بین مناطق تهران، رتبه گران‌ترین بازار اجاره به منطقه یک اختصاص دارد. در منطقه یک، متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع واحدمسکونی در دی ماه به 33 هزار و 500 تومان یعنی 6/ 1 برابر میانگین 22منطقه رسید. اجاره‌بها در منطقه یک 8 درصد نسبت به آذرماه افزایش پیدا کرده است. منطقه19 نیز ارزان‌ترین جای بازار اجاره در تهران به حساب می‌آید طوری‌که هم‌اکنون متوسط اجاره‌بها در این منطقه 8 هزار و 800 تومان یعنی کمتر از نصف میانگین رقم کل پایتخت است. در دی ماه امسال، پرترافیک‌ترین مناطق به لحاظ بیشترین حجم معاملات اجاره، به ترتیب منطقه 5 با 1374 فقره و منطقه 2 با 1044 فقره معامله بوده‌اند. در سایر مناطق، بین 120 تا حداکثر 800 فقره اجاره‌‌نامه منعقد شده است.


 



i