اخبار و مقالات

تاریخ: 1393/01/21


دنیای اقتصاد - برنامه دولت برای تنظیم نرخ تورم در سال93، در کنار پیش‌بینی قابل‌تصور از قیمت مسکن، باعث شده شرایط برای شروع داغ معاملات پیش‌خرید از همین ابتدای سال فراهم شود. از یک طرف سازنده‌ها با ترس از احتمال کاهش بیشتر قیمت و اطمینان از رد فرضیه جهش قیمتی - آن هم در شرایطی که هر کدام با انباشت تعدادی آپارتمان فروش‌نرفته از سال قبل روبه‌رو هستند- به‌تازگی پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت را با متوسط 5/12درصد ارزان‌تر از قیمت واحدهای آماده شروع کرده‌اند. از طرف دیگر کارشناسان می‌گویند مزیت پیش‌خرید در این شرایط به مراتب بیشتر از «صرف زمان» برای تامین‌مالی کامل جهت خرید آپارتمان آماده است. به این ترتیب، زمینه معاملات برد-برد در بازار خرید‌و‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت فراهم شده و با پیش دستی صورت گرفته از جانب پیش‌فروشنده‌ها، مشاوران املاک انتظار دارند تعداد پیش‌خریداران موجود در بازار در هفته‌های آینده بیشتر شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد روش پرداخت در فایل‌های پیش‌فروش نسبت به سال گذشته تسهیل شده و از آنجا که سازنده‌ها امسال واحدها را در مراحل مقدماتی احداث پیش‌فروش می‌کنند، امکان پیش‌خرید آنها با مبالغ کم وجود دارد.پیش‌خرید در سال‌جاری به‌اندازه حداقل نرخ تورم طول سال – قرار است تورم حداکثر در مرز 25 درصد کنترل شود - به رشد ارزش سرمایه پیش‌خریداران می‌انجامد.
افزایش پیش‌فروش آپارتمان در شروع سال93 نشانه چیست؟
مزایای جدید پیش‌خرید مسکن
واحدهای درحال ساخت 5/12درصد ارزان‌تر از نوسازها
جذابیت پیش‌خرید در فضای آرام اقتصادی این‌روزها

گروه مسکن- مهدیس فرقانی: عزم دولت برای مهار تورم در یک نقطه مشخص طی سال93 و پیش‌بینی‌هایی که درباره «اقتصاد مسکن» وجود دارد، اگر چه خوراک‌کافی برای تشخیص سود و زیان خرید مسکن در یکسال پیش‌رو محسوب نمی‌شود، اما تکلیف بازار پیش‌خرید را از همین ابتدای سال روشن کرده است.
هر دو طیف تقاضا در بازار مسکن شامل خانوارهای مصرف‌کننده و گروه‌‌های سرمایه‌گذار، تصمیم‌گیری درباره «اقدام به خرید مسکن در سال93 یا به تاخیر انداختن آن با هدف بهبود بیشتر شرایط بازار» را در این مقطع مناسب نمی‌دانند و به گذشت زمان در حد تقریبا یک فصل نیاز دارند تا با اطلاع‌ دقیق‌تر از برنامه‌های اقتصادی دولت به خصوص نحوه اجرای فاز دوم هدفمندی، بتوانند بهتر تصمیم‌گیری کنند.
در بازار پیش‌خرید اما شرایط کاملا متفاوت است و بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد سازنده‌ها با مصیبتی که در نتیجه فروش‌نرفتن واحدهای نوساز طی سال92 و اجباری که برای شروع پروژه‌های جدید - و در نتیجه خرید زمین- در سال گذشته پیدا کردند، هم‌اکنون به پیش‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت ناگزیر شده‌اند، تا بتوانند منابع‌ لازم برای ادامه ساخت را تامین کنند.
مشاوران املاک می‌گویند «متوسط قیمت پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال حاضر مترمربعی 400 تا 500 هزار تومان کمتر از قیمت واحدهای آماده است» که باتوجه به میانگین قیمت حدود 4 میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان در تهران مشخص می‌شود نرخ پیش‌فروش مسکن در این مقطع 5/12درصد کمتر از نرخ فروش واحد آماده است.
گذشته از این فاصله قیمتی، آنچه سود سرمایه‌گذاری در بازار پیش‌خرید را بیشتر می‌کند، افزایش ارزش واحد پیش‌خریداری‌شده به واسطه نرخ تورم حداکثر 25درصدی تا پایان سال93 است که باتوجه به مقطوع بودن قیمت پیش‌خرید، عینا نصیب پیش‌خریدار می‌شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌تر اعلام کرده بودند، در سال93 انتظار می‌رود در بدترین حالت قیمت‌ها به اندازه تورم افزایش پیدا کند.
این پیش‌بینی نیز کاملا به نفع پیش‌خریداران می‌تواند باشد؛ چراکه رد فرضیه جهش قیمت مسکن، سازنده‌ها را از عرضه‌نکردن آپارتمان به بازار معاملات منع می‌کند و از سوی دیگر چون ذهن طرف عرضه را به سمت «احتمال کاهش‌ دوباره قیمت» سوق می‌دهد، در نهایت گزینه عرضه به شکل «پیش‌‌فروش» را جزو بهترین انتخاب در سال93 نشان می‌دهد که این امر باعث افزایش فایل برای پیش‌خریداران می‌شود. از سوی دیگر احتمال رشد قیمت مسکن نیز پیش‌خرید را مقرون به صرفه می‌کند تا از این طریق متقاضیان از بابت افزایش نرخ‌ها در امان بمانند.
در آرامش اقتصادی این روزهای کشور و در حالی که قیمت ارز سکه و طلا پالس‌های منفی به سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران می‌دهد، پیش‌خرید مسکن گزینه مطلوبی حتی در قیاس با سپرده‌گذاری بانکی می‌تواند باشد.
در پیش‌خرید، نیازی به حبس کل سرمایه از ابتدا در بازار نیست؛ بلکه در طول مدت 18 ماه، نقدینگی باید تزریق و سرمایه‌گذاری شود اما در آخر، حداقل سود ممکن – به اندازه نرخ تورم- یکجا حاصل می‌شود این در حالی است که در سپرده‌گذاری بانکی متناسب با میزان سپرده، سود یکسال بانکی تعلق می‌گیرد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حال‌حاضر اگر چه فاصله قیمت پیش‌فروش و فروش‌آماده در مقایسه با این فاصله در سال92 کمتر شده، اما شرایط پرداخت در معاملات پیش‌فروش سهل‌تر شده است. در سال‌های گذشته چون قیمت فروش واحدهای نوساز و آماده، در سطح بالا قرار داشت، فاصله زیادی بین قیمت فروش‌آماده و پیش‌فروش وجود داشت.
با این حال، کاهش این فاصله در سال93 در حدی نیست که سایر مزایای جدید بازار پیش‌خرید را تحت‌الشعاع قرار دهد.
در حال حاضر بیشترین سودی که از بازار پیش فروش واحدهای مسکونی نصیب پیش‌خریداران می‌شود، شرایط پرداخت مبلغ پیش‌فروش است تا ارزش قیمت پیشنهادی پیش‌فروش، زیرا شواهد نشان می‌دهد که قیمت یک واحد پیش فروش در مقایسه با قیمت یک واحد نوساز نسبت به گذشته از آنچنان سود چشمگیری به نفع پیش‌خریدار برخوردار نیست.
این روزها سازنده‌ها همچنان به دلیل  نیاز مالی یا سیاست کاری خود دست به پیش فروش می‌زنند، به همین خاطر گاهی سازنده تنها 10 تا 20 درصد از تعداد واحدهای ساختمان در حال ساخت و گاهی بیش از 50 درصد  واحدهای خود را در معرض پیش‌فروش قرار می‌دهد.
به نقل از بنگاهداران املاک در مناطق مختلف تهران اکنون بیشتر سازنده‌ها پیش قسط واحد پیش‌فروش شده را حداکثر 50 درصد تعیین می‌کنند، شاید این میزان درصد غیرمنصفانه باشد، اما ناگفته نماند که 50 درصد قسط اولیه بر اساس پیشرفت کار و مرحله ساخت تعیین می‌شود و واحدهایی که از پیش پرداخت اولیه 30 درصدی بهره‌مند هستند در مراحل ابتدایی ساخت شامل حداکثر گودبرداری قرار دارند.
«دنیای اقتصاد» بازار پیش فروش واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران را با طرح تعدادی پرسش از بنگاهداران املاک مناطق مختلف تهران مورد بررسی قرار داده است که به این شرح است:
در شروع سال 93 با توجه به ساخت و سازهایی که در اواخر سال 92 شروع شده، آیا تمایلی از طرف سازنده‌ها به پیش فروش است؟
در حال حاضر حجم متقاضیان مسکن در بازار چقدر است؟
متقاضیان بیشتر به دنبال کدام دسته از آپارتمان‌ها هستند؟ (قدیمی، نوساز یا پیش خرید)
قیمت‌های پیش‌فروش در مقایسه با قیمت نوساز چند درصد ارزان‌تر است؟
قیمت‌های پیش فروش در حال حاضر نسبت به پارسال همین موقع چند درصد ارزان شده است؟
آیا پیش فروش در بهار به نفع سازنده است؟
نحوه پرداخت پیش قسط چگونه است و معمولا سازنده‌ها چه تعداد واحد پیش فروش می‌کنند؟
سیاست کاری علت پیش فروش
تعدادی از بنگاهداران املاک در شرق تهران در پاسخ به پرسش‌های «دنیای اقتصاد» اظهار کردند: در حال حاضر معدود سازنده‌ها مخالف پیش فروش هستند، چراکه براین باورند قیمت مسکن تا چند وقت آینده با سیر صعودی روبه‌رو خواهد شد و از طرف دیگر برخی از سازنده‌ها پیش فروش واحدهای در حال ساخت را به دلیل قیمتی که بابت خرید زمین در هشت ماه پیش‌پرداخت کرده‌اند، به صرفه نمی‌دانند.
یکی از بنگاهداران مسکن در تهران در این زمینه گفت: حجم متقاضی در بازار چشمگیر نیست و تعداد ‌اندکی که برای پرس وجوی قیمت مراجعه می‌کنند به دنبال واحدهای نوساز هستند. این بنگاهدار در ادامه افزود: اکنون قیمت واحد پیش‌فروش نسبت به واحد نوساز متری 400 تا 500 هزار تومان  به طور متوسط ارزان‌تر محاسبه می‌شود.
مشاور املاک دیگری خاطر نشان کرد: واحدی که سال پیش متری 6 میلیون و 500 هزار تومان پیش فروش می‌شد، اکنون متری 5 میلیون تومان مشتری ندارد. وی تاکید کرد: هرچه مراحل ساخت به زمان اتمام کار نزدیک باشد، پیش فروش به نفع سازنده است، زیرا از قیمت بالاتری برخوردار است.
این مشاور املاک تصریح کرد: اکثر سازنده‌ها یک تا 2 واحد را به دلیل نیاز مالی پیش فروش می‌کنند، اما در برخی موارد سازنده‌ها برای شروع کردن پروژه جدید ساخت امکان دارد کلیه واحدها را به بازار پیش فروش معرفی کند که این مساله به سیاست کاری سازنده مربوط می‌شود به همین خاطر در سال جاری انتظار می‌رود، تعداد فایل‌های پیش فروشی نسبت به سال قبل افزایش پیدا کند.
در انتظار قیمت‌های جدید
همچنین در شمال تهران اغلب فایل‌های پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال اغما هستند تا وضعیت قیمت فروش واحدهای آماده تحویل مشخص شود. 
فعالان بازار مسکن این بخش از تهران با بیان این خبر عنوان کردند: به طور حدودی تا 20 روز آینده بازار مسکن از لحاظ قیمتی بیشتر قابل پیش‌بینی خواهد بود به همین خاطر فعلا فایل‌های پیش فروش و فروش از بابت قیمت بلاتکلیف هستند.
برخی از دلالان بازار مسکن در شمال تهران اعلام کردند: اکنون اکثر متقاضیان، واحدهای نوساز و کمتر از 10 سال ساخت را برای خرید می‌پسندند.
یکی از دلالان گفت: در برخی محله‌‌های شمالی تهران در مناطق یک و دو، شرایط خاصی در بازار پیش فروش فراهم شده است. قیمت پیش فروش با قیمت نوساز آنچنان تفاوتی ندارد، فقط شرایط پرداخت پیش فروش ارزنده است. خریدار برای خرید یک واحد نوساز آماده تحویل  باید 90 درصد را ابتدا و 10 درصد را در زمان تحویل سند پرداخت کند، اما خریدار برای پیش خرید حداکثر 50 درصد را ابتدا و مابقی را طی مراحل ساخت پرداخت خواهد کرد.
وی تاکید کرد: پیش فروش برای سازنده فصل خاصی ندارد وی هر لحظه که نیاز مالی داشته باشد یا پیش‌بینی کند از سود خوبی بهره‌مند خواهد شد، واحدش را پیش فروش خواهد کرد و هر زمان احساس کند اوضاع فروش  در آینده بدتر می‌شود، به پیش فروش رو می‌آورد.
مشاور املاک دیگری درباره انتخاب واحد برای پیش فروش به این مساله اشاره کرد: سازنده‌ها معمولا به اصطلاح واحدهای پست (با کیفیت پایین) را پیش فروش می‌کنند و واحدهای گل (واحدهایی در طبقات بالاتر و خوش نقشه‌تر) را نگه می‌دارند. وی گفت: واحدهای شمالی که نورگیری ضعیفی دارند و منظره زیبایی را برای ساکن تامین نمی‌کند، جزو واحدهای پست محسوب می‌شود و اینها برای پیش فروش انتخاب می‌شوند و نوع متریال و امکانات در رتبه بندی واحدها کارآیی ندارد، زیرا برای همه واحدها یکسان است.
نحوه پرداخت در پیش فروش
عده‌ای از بنگاهداران املاک در جنوب تهران براین باورند که در شرایط فعلی به علت رکود سنگین چند ماهه در بازار خرید و فروش مسکن، حجم فایل‌های پیش‌فروش هم در بازار کاهش یافته است به همین خاطر سازنده‌هایی هم که واحدهای نیمه کاره دارند، اگر مجبور باشند به دلیل نیاز مالی اقدام به پیش فروش می‌کنند در غیر این‌صورت در انتظار روزهای بهتر برای بازار مسکن باقی می‌مانند.
با این حال برخی از بنگاهداران در جنوب تهران از استقبال متقاضیان از خرید واحدهای قدیمی ساز به علت ارزان بودن در مقایسه با دیگر واحدها خبر می‌دهند. آنها معتقد هستند، شاید تفاوت ناچیز قیمت واحدهای پیش فروش با واحدهای نوساز باعث شده است تا واحدهای قدیمی ساز از طرفداران بیشتری بهره مند باشد. این دسته از بنگاهداران درصدهای تعیین شده برای اقساط پیش فروش از سوی سازنده‌ها را یک سوم در ابتدای تنظیم قرارداد، یکی سوم طی تکمیل کار و یک سوم مابقی را در زمان تحویل سند اعلام می‌کنند. یکی از مشاوران املاک به این نکته اشاره کرد که پیش فروش در فصل بهار بیشتر به دلیل نیاز مالی سازنده صورت خواهد گرفت، به خصوص سازنده‌هایی که در زمستان کل سرمایه خود را خرج کرده‌اند.
افزایش قیمت در شب عید؟
در غرب تهران برخی از مشاوران املاک براساس نوسان قیمتی که در 2 هفته مانده به سال جدید در بازار مسکن روی داد، پیش‌بینی نوسان قیمت را برای واحدهای آماده تحویل و همچنین واحدهای پیش فروش دارند. این جمع از مشاوران املاک اظهار کردند در منطقه پونک، قیمت واحدهای مسکونی نزدیک شب عید متری 400 تا 500 هزار تومان افزایش یافت که این افزایش قیمت به دلیل افزایش تقاضا در بازار خرید بود و همین موضوع بر قیمت واحدهای پیش فروش تاثیرگذار خواهد بود. عده‌ای از بنگاهداران تفاضل قیمت واحدهای نوساز و واحدهای پیش فروش را حداقل متری 200 تا 350 هزار تومان عنوان کردند. آنها در رابطه با اینکه سازنده‌ها درصد دریافت اقساط واحدهای پیش فروش خود را بر چه اساسی تعیین می‌کنند، تاکید کردند: فرمول خاصی وجود ندارد، اما اگر سازنده جواز گرفته باشد و اقدام به گودبرداری کرده باشد معمولا حدود 50 درصد از ارزش ملک را از پیش خریدار دریافت می‌کند در غیر این صورت درصد اولیه قسط 30 تا 35 درصد خواهد بود.

پیش‌فروش داغ می‌شود
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تحلیلی همسو با آنچه بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره بازار پیش‌فروش نشان می‌دهد، می‌گوید: با توجه به اینکه حجم آپارتمان آماده‌ تحویل در بازار زیاد است و قدرت خرید برای آنها وجود ندارد، معاملات مسکن با رکود مواجه شده و قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر کاهش پیدا کرده است. با این کاهش قیمت، فاصله قیمت واحدهای آماده و پیش‌فروشی کمتر شده است، اما مزیت اصلی در بازار پیش‌خرید، زیاد‌بودن مدت زمان پرداخت ثمن معامله است که زیان بدیهی نرخ تورم را تبدیل به سود برای پیش‌خریداران می‌کند.
حسام عقبایی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید کرد: اگر در یک ماه آینده، وضعیت ماه‌های بعد برای بازار مسکن روشن و مشخص شود قیمت مسکن صعود نمی‌کند در این صورت بازار پیش‌فروش داغ خواهد شد.
وی افزود: در حال حاضر مشاوران‌املاک مشغول جذب فایل‌های جدید و بازسازی فایل‌های قدیمی هستند و چرخ معاملات از نیمه اردیبهشت شروع به حرکت می‌کند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: آن دسته از فروشنده‌های آپارتمان که در زمستان سال92 اقدام به فایلینگ واحدهای خود نزد بنگاه‌ها کرده‌ بودند هم‌اکنون در حال تغییر برخی شرایط فایل از جمله قیمت آن هستند و برخی هم انصراف می‌دهند.
عقبایی پیش‌بینی کرد: بخش قابل توجهی از پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده برای ساخت‌وساز در سال گذشته، طی ماه‌های آتی تبدیل به فایل پیش‌فروش می‌شود و به بازار پیش‌خرید عرضه خواهد شد.