اخبار و مقالات

تاریخ: 1393/03/03


بازار مسکن با گذشته ?‌ماه از سال جدید هنوز خود را پیدا نکرده است تا فعالان بازار، معاملات شکل‌گرفته در این مدت را مبنای قیمت‌گذاری در سال جدید قلمداد نکنند.

هرچند که ردپای رکود در معاملات مسکن همچنان پابرجاست اما بازار اجاره به‌طور طبیعی با ثبت قرارداد میان مالک و مستأجر به فعالیت خود ادامه می‌دهد. با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات که به شکل سنتی از اواخر خردادماه آغاز خواهد شد، رفت‌وآمد بیشتری در بنگاه‌های املاک به‌راه افتاده است.

قیمت‌ها در بازار مسکن اما همچنان به تبعیت از رکود سال گذشته تغییر محسوسی را تجربه نکرده است. با وجود این برخی مالکان با ورود به سال جدید انتظار افزایش قیمت‌ها را می‌کشند به همین دلیل برخی فایل‌های فروش و اجاره مسکن در بنگاه‌ها توسط مالکان با تغییر مواجه شده است تا شاید با شکل‌گیری رونق در معاملات بتوانند واحد مسکونی خود را با مبلغ بیشتری نسبت به سال‌گذشته در معرض فروش یا اجاره قرار دهند. معاملات انجام شده در 2‌ماه گذشته اما نشانی از افزایش قیمت نداشته است به همین دلیل مستأجران انتظار دارند، اجاره‌بهای پرداختی آنها نیز رشد پیدا نکند اما موجران به شکل سنتی به‌دنبال افزایش مبلغ اجاره واحد مسکونی خود هستند همین موضوع موجب شده است تا افزایش جزئی در قراردادهای اجاره رقم بخورد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که با توجه به عدم‌افزایش قیمت در خرید و فروش مسکن، مبلغ اجاره نیز نباید افزایش یابد. حسام عقبایی به همشهری گفت: اجاره‌بهای مسکن ارتباط مستقیمی با قیمت مسکن دارد اما رویکرد برخی از موجران نسبت به اجاره، تأمین معاش است به همین دلیل تصور می‌کنند باید همگام با نرخ تورم که در سال‌جاری حدود 25درصد برآورد شده است، بر اجاره‌بها بیفزایند اما این رویکرد منطقی و عادلانه نیست. این فعال بازار چنین ادامه داد: شاخص اجاره‌بها با قیمت مسکن رابطه دارد نه نرخ تورم عمومی.

این نکته باید توسط مشاوران املاک و مالکان رعایت شود. با این شرایط پیش‌بینی می‌کنیم در فصل نقل و انتقالات شاهد افزایش نامتعارف اجاره‌بها نباشیم. انتظار ما افزایش کمتر از 15درصد در اجاره‌بهای مسکن است. وزیر راه و شهرسازی نیز برآورد وزارتخانه متبوعش از افزایش اجاره‌بها را 8درصد اعلام کرده است. عباس آخوندی معتقد است در این شرایط نیازی به کنترل فیزیکی بازار اجاره‌بها در تابستان امسال وجود ندارد.

حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی هم در پیش‌بینی بازار اجاره مسکن در سال‌جاری اعلام کرده است که میزان رشد نرخ اجاره تا پایان سال کمتر از نرخ تورم خواهد بود. در سال‌های گذشته دولت برخورد تعزیراتی در بازار اجاره مسکن را امتحان کرد که این طرح با شکست مواجه شد. از طرفی امکان کنترل قراردادها در سیستم تعزیراتی وجود نداشت، از سوی دیگر برخی مراجع تقلید گذاشتن قیمت روی دارایی شخصی افراد را خارج از مبانی اسلام تشخیص دادند. وزارت راه‌وشهرسازی دولت یازدهم اما اعلام کرده است که قصد کنترل دستوری قیمت‌ها را ندارد و معتقد است که با اصلاح عوامل بنیادین در بازار می‌توان نرخ‌ها را کنترل کرد. عباس آخوندی درخصوص بازار اجاره اعلام کرده است که قصد دارد بازار را با ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا مدیریت کند.

فصل جابه‌جایی

بازار اجاره که به‌طور سنتی پس از پایان فصل امتحانات دانش‌آموزان رونق می‌گیرد، امسال شرایط ویژه‌ای نسبت به سال‌های گذشته دارد. تجربه سال گذشته نشان داد که می‌توان انتظار عدم‌افزایش قیمت‌ها را در فصل تمدید قراردادها داشت. رکود حاکم‌شده در بازار مسکن که حدود 9‌ماه از عمر آن می‌گذرد هنوز از بازار خارج نشده است تا فعالان بازار پیش‌بینی عدم‌تحرک قیمت‌ها را در تابستان امسال داشته باشند.

یکی از مشاوران املاک فعال در غرب تهران شرایط فعلی بازار را این چنین شرح داد: طی هفته‌های اخیر مراجعه‌کنندگان بیشتری داشته‌ایم که نشانه خوبی در بازار است. هنوز معاملات آنچنان افزایش نیافته است اما مراجعه برای خرید و اجاره افزایش یافته است که نشان می‌دهد امکان خروج از رکود در ماه‌های آینده وجود دارد. با وجود این افزایش قیمت محسوسی رقم خورده است. سلیمی به همشهری گفت:

هنوز معاملات به حدی نرسیده است که بتوان برآورد تغییر قیمت را قطعی دانست اما نرخ‌ها در فایل‌ها تا 10درصد افزایش یافته است که اگر مشتری برای خرید باشد با اندکی تخفیف می‌تواند با قیمتی مشابه سال گذشته و یا چند درصد بالاتر از آن به خرید واحد مسکونی دست‌بزند. این کارشناس امور ملکی چنین ادامه داد:

در بخش اجاره اما مالکان تصور دیگری از بازار دارند. آنها اغلب فکر می‌کنند که با افزایش قیمت بنزین و رشد قیمت سایر کالاها باید اجاره مسکن نیز افزایش یابد به همین دلیل افزایش حدود 10تا 15درصدی در قراردادهای اجاره به‌وجود آمده است. به‌عنوان مثلا اگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی یک میلیون تومان بوده است در قرارداد جدید 100تا 150هزار تومان به آن اضافه شده است که مستأجران هم چاره‌ای جز پذیرش این شرایط ندارند. سلیمی که در منطقه پونک تهران فعالیت می‌کند معتقد است با پایان فصل امتحانات از اواخر خرداد، مراجعه به مشاوران املاک افزایش خواهد یافت و تا شهریور‌ماه همین روند حاکم خواهد بود. هرچند که در شرایط فعلی اکثر موجران و مستأجران ترجیح می‌دهند با یکدیگر کنار بیایند و بدون جابه‌جایی قراردادهای خود را با اندکی افزایش قیمت، تمدید کنند.

تابستان سال گذشته نیز به‌دلیل حکمرانی رکود در بازار، هر دو طرف قرارداد اجاره ترجیح می‌دادند با یکدیگر تفاهم کنند و وارد بازار مسکن نشوند چراکه درخواست‌های مالکان برای افزایش اجاره اندکی منطقی‌تر از سال‌های قبل شده بود و مستأجران هم از سرگردانی میان بنگاه‌ها و جابه‌جایی، چندان دل‌خوشی نداشتند. در این شرایط امکان تکرار این روند در تابستان سال‌جاری نیز وجود دارد که در این شرایط هیجان کاذب وارد این بازار نخواهد شد.